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2012
02-29
观察：莆田购买力能否消灭众多商业地产？
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2012-02-29 来源：湄洲日报
随着莆田城区的不断扩大，市民对新商圈的期待值逐渐提高。国家针对住宅类产品调控不断加码，让商业地产的投资逐渐火热起来。市民反而开始担心，莆田的购买力能否消化众多的商业地产项目。商业地产是否有过度开发之嫌？开发商该如何在商业地产的投资和运营上占得先机？带着这些问题，笔者日前进行了一番探访。
城市扩容市民期待商圈多点开花
2007年以前，市区城东、城北、城南板块几乎还只是一个待开发的处女地，真正成规模的小区仅有荔园小区，还被众多莆田市民认为是相对“偏僻”的地方。近几年，随着“北扩，南进，东改，西建”目标提出，城东、城北、城南板块崛起众多新盘，成为热点的置业区域。
城区的面积大了，市民置业的选择更丰富了。随着众多新盘纷纷交房，去哪里消费成了众多入驻业主关注的问题。不得不提的是，近几年来，随着市区三信·金鼎广场、正荣·时代广场和名店·女人街的相继投入运营，加上文献步行街和莆田万达广场等大型商业项目的加快推进，莆田中心城区的商业模式已由过去“主干道临街”小商圈，开始发展到商业中心和城市综合体的发展模式，更为贴近市民的需求。
不过，以目前的情况来看，市区的商业还是集中在文献路、胜利街、梅园路、荔城大道等少数的几条街道，城东、城北的商圈还不成规模，其楼盘的入住率与市中心楼盘相比普遍不高。市民李健2009年在市区城北一小区购置了一套房子，却一直推迟入住的时间。他说，城北的居住环境没的说，但周边无成规模的超市和购物中心，生活不太便利。他希望在楼盘周边就能买到心仪的商品，既可节省时间，又省去了“跋涉”的费用。
市民吴雪梅已搬入城东一小区2年有余，在享受安静的氛围和园林般的小区时，也认为该片区的商业还有待发展。他说，每到晚上，城东一片就显得特别安静，即使是住在临街的房子里，也感受不到喧闹，很适合居住。不过，也因为缺少商业项目，城东片区夜间的公交车和出租车都很少，给附近居民的出行带来不便，增加了出行的成本。
“莆田新商圈肯定会形成的，只是时间问题。”莆田天龙房地产有限公司副董事长李政轩认为，随着城市扩容，众多人口进入，其引发的商机自然被逐渐被重视。而随着新的城市规划方案的出台以及相关政策导向的影响，加之广告宣传的推广吸引商家和消费者的进入，新商圈将逐渐显现。
集体揭幕莆田能否消化众多“商业中心”
有商机自然就有所关注。随着城东、城北、城南板块不断的开发发展，众多开发商也将目光投向了这些新兴的板块。特别是去年以来楼市调控政策的不断加码，在投资住宅类产品碰壁后，越来越多的闲置资金开始寻找新的投资新产品，其中商业地产成为市场新宠。数据显示，2011年莆田土地出让中，商住性质的占了42%，用于建设商业、住宅、商贸物流、酒店、办公等为一体的大型综合体占了40%。莆田万达广场、正荣·金融财富中心、万好国际ECO城、中环财富中心、馨宜·新天地等商业项目成为众多市民关注的热点，而天龙·世纪广场、正鼎·日出、旷远·东方银座等楼盘也具有一定规模的商业。这些项目分布于城南、城东、城北板块，对新商圈的形成将起着很好的带动作用。
“莆田城市规模不算大却有这么多的商业中心，能消化得了吗？”商业项目多了，市民的购物方便了，但不少人也疑问，生意能好做吗？
一位姓谢的市民说，如今很多楼盘都配备有一定规模的商业，在宣传中经常会提到某某大型超市入住，但莆田就这么大，建那么多的商业项目恐怕难以发展起来。“要是周边的商业发展不起来或是发展缓慢，我们的楼盘就成孤城了。”
福建万德隆房地产策划总监陈少荣认为，莆田作为海西发展的重要组成部分，城市必将引来大发展，商业地产发展的前景看好。目前，莆田的商业地产已初具规模，但还缺少大型的商业中心和城市综合体，今后的几年将是这两者的黄金发展期。陈少荣说，众多企业入驻莆田，将带来大量的人流量，好的商业地产不愁没有消费群体。但随着商业地产数量的增多，一些不规范的项目和早期的沿街商业将会逐渐被淘汰掉。
禾臣创致（莆田）房地产全程营销有限公司执行董事薛扬也认为，城市的发展需要多个商业中心，应该鼓励商业地产的发展。莆田未来的商业项目供应量肯定会大幅增加，供应增加意味着竞争加大，但优胜劣汰是商业地产发展的必然过程，只有在竞争中立于不败之地才是真正符合消费者需求的项目。
万好国际有限公司副董事长江翔峰则对当前最为热点的商业地产项目“城市综合体”谈了自己的看法。他认为，目前市场上一些商铺加上几栋住宅就宣传是城市综合体，而且多是简单抄袭西方综合体发展模式。这种简陋的开发模式，没有考虑到商业的发展前景，也没有深入思考住宅的居住价值，投资者将无法收回利益，居住者将无法享受完善的生活配套，土地资源也将被浪费，对市场发展存在危害。
竞争加剧要选好项目更需投资智慧
随着众多商业地产的开启，竞争自然难免。采访中，不少业内人士认为，要在商业地产竞争中处于优势位置，除了要选好项目外，更需开发商要有经营的智慧，体现自身的特色。
薛扬认为，商业地产资金投入大，回报周期长，这对开发商的经营能力和资金状况都是较大挑战。因此，为减少风险，开发商要做好项目的调研，了解周边居民的消费习惯，对项目前期的建筑规划和业态定位做出参考。
“商业地产地段是王道，但开发商的管理、服务也要与时俱进。”薛扬说，随着市民对高品质生活要求日益提高，商场的购物环境和服务态度被逐渐重视。在同一地段相同业态的竞争中，拥有完善的卫生系统、导视系统和服务系统的商场将能吸引更多的消费者。他认为，处于市中心地段的原有商业地产项目由于地段的优势，只要根据实际情况进行适当的调整，就不怕没有客源；而处于城郊结合部的商业项目，如果没有自身的经营特色，或是没有强大的资金后盾，被市场淘汰也在所难免。
李政轩也表示，商业地产需要通过长期经营收益和物业增值来实现投资收益，涉及投资人、运营方、经营者和消费者等几方关系，需要通过调研选址、定位策划、设计建造、招商实施、规范运营、持续调整等各环节依据统一的经营理念，通过专业团队来予以实现，开发商需要具备许多与住宅开发不同的能力。因此，并不是所有的开发商都可以参与商业地产的。“商业地产的开发需要统筹开发，不仅要统筹本项目的各种业态，还要兼顾所在城市的发展情况。”江翔峰说，以城市综合体为例，项目要发展，必须基于本地经济情况，开拓出有自身特色的发展模式。如位于黄石片区的ECO城，一改传统的单纯以商业为核心的发展模式，以健康产业、养生旅游业、大型商业共同组成发展核心，依托省内基础雄厚的中医药生态产业和逐渐成为社会热点的养生旅游业，持续推动项目综合体发展。
采访中，众多业内人士认为，商业地产发展无定式，每个企业的战略不同、发展阶段不同，那么它在开发商业地产时，则需要根据自身情况找到适合自己的模式，前期就应该做好差异化、特色化的定位规化，招商前做好项目未来的发展前景规化。
定位差异商业地产互补大于竞争
商业地产项目增多，竞争在所难免。不过，在采访中，不少业内人士表达出了这样的一个共识：商业地产的竞争不是单纯地以打击竞争对手为目标，而是在自身发展的过程中，寻求与邻近商业项目的优势互补，共同烘托区域内的商业氛围，形成共赢的局面。
陈少荣就认为，对于万隆古玩家居城来说，将于年底开业的万达广场并不会对万隆古玩家居城构成危险，相反，由于业态的不同，两者之间会形成一种互补的效果。到万达休闲娱乐的市民会顺便到万隆逛逛古玩市场，到万隆买古玩的消费者也可能跑去万达购买其他的物品，这样就会吸引更多的投资和顾客，而不是一个战场。“万达是巨型航母，那我们本土开发商就是小型快艇，有着万达不具备的优势。”陈少荣说，文化产业是莆田的特色，外来的开发商就做不了这样的项目。笔者在采访中了解到，随着万达广场和文献步行街的即将开业，一些中小型商业中心的经营者也在转变经营策略，力求和这些“巨头”商家达成一种契合抱团的模式，在商业主题定位上，和它们构成一种互补效果，尽可能各自做大各自的特点。
“一个市场不是一个牌子就能全部吃下来的，市场上将会有不同业态存在。”李政轩也对互补经营的观念表示认同。他分析说，消费者的结构就如同金字塔的结构，越高端的消费人群越少，越低端的越多。因此，市场的定位不同，品味也会不一样，针对的客户群也有所差别，中小型的商业项目只要做到自己的风格，以区别于万达，就能争取属于自己的客户源，与万达共存甚至是共同发展。
文献步行街商业运营公司营销总监金永恒则表示，当前，任何的商业地产项目都不可能涵盖所有的业态，即使是文献步行街开业后，也不是一个孤立的商业项目，需要周边其他商业项目的共同辅助，才能将市中心商圈做强做大他说，即使是同业态的商业项目，也无需去打压对手，而应该共同将商业地产板块做好，莆田的商业发展了，自然就会吸引众多的企业入驻，这对商业地产项目是个利好。
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